În 2018, Guvernul condus de Pavel Filip a decis vânzarea fostului Stadion Republican Guvernului Statelor Unite, pentru construcția unui nou sediu al ambasadei. Asta deși pe acel teren se află mai multe proprietăți private. Patru ani mai târziu, în 2022, a fost semnat Memorandumul cu reprezentanța diplomatică americană. Documentul prevedea transferul pământului în proprietatea Ambasadei, cu excepția a 13 imobile aflate în proprietatea unor companii. Rezolvarea litigiilor de proprietate a rămas pe seama Guvernului de la Chișinău, iar despăgubirile urmau să fie achitate din banii oferiți de Statele Unite. În acest scop, reprezentantul Diviziei imobiliare externe a Departamentului de Stat al SUA, Robert Doubek, a sosit la Chișinău și a avut întâlniri cu toți proprietarii. El i-a asigurat că ambasada este dispusă să cumpere pământul la prețul pieței și să ofere despăgubiri, încât oamenii să-și poată recupera investițiile, a declarat pentru Jurnal TV Irina Durleștean, proprietara unui club sportiv, amplasat pe teritoriul fostului Stadion Republican.

IRINA DURLEȘTEAN, fondatoarea Kangaroo - Squash & Padel Club: "Noi am crezut că lucrurile merg spre bine. Statul va vinde sau va separa, nu știu... Sau americanii vor cumpăra mai întâi proprietățile private și după va răscumpăra tot terenul. Dar oameni de la stat au decis altfel. În 2024, a fost adoptat un alt acord, prin care ei au decis că va fi expropriere și că vor vinde statului american terenul cu 18 milioane, iar pentru expropriere vor fi achitate șapte milioane."

Exproprierea pentru o cauză de utilitate publică începe prin declararea utilității publice a pământului, printr-un act oficial. Ulterior, autoritatea competentă identifică bunurile și proprietarii lor, pentru a iniția procedura de expropriere. Despăgubirea se stabilește pe baza unei evaluări independente, iar legea prevede că aceasta trebuie să acopere integral prejudiciul cauzat proprietarului, inclusiv pierderile suportate, nu doar valoarea terenului sau a construcției. Pentru asta, este selectat un evaluator care întrunește criteriile de profesionalism, experiență și independență, iar rolul lui este de a stabili valoarea bunului expropriat și prejudiciul cauzat proprietarului. Aici au apărut marile probleme, pentru că autoritățile au selectat compania de evaluare printr-o procedură neclară. Inițial, a fost organizată licitația de selectare a evaluatorului la care participanții urmau să întrunească anumite cerințe stabilite de actele normative. Printre acestea era indicat că evaluatorul trebuie să aibă cel puțin 5 ani de experiență activă în evaluare. Ulterior, licitația a fost anulată și organizată una nouă. De această dată, în caietul de sarcini, acele cerințe nu mai sunt indicate.

IRINA DURLEȘTEAN, fondatoarea Kangaroo - Squash & Padel Club: "Sunt niște cerințe: profesionalism, stagiu nu mai puțin de cinci ani, experiență în domeniu similar, independența financiară și reputația. Dar a fost învingător în acest tender o companie de la Strășeni. Cota de evaluare pe piața din țară era de zero, ultimii cinci ani nu a activat. La 31 decembrie 2024 compania nu avea niciun angajat, cifra de afaceri 0... ați înțeles ce fel de companie."

Fondator al companiei este Alexandru Paladi, licențiat doar în activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare și activitate topogeodezică şi cartografică. Acesta nu are experiență în evaluarea proprietăților comerciale. Mai mult, în ultimii cinci ani acesta nu a activat, cel puțin asta vedem din raportul financiar al companiei făcut public. Ultimul an raportat este 2020. După ce a câștigat licitația, la care a fost singurul participant, compania sa a făcut evaluarea celor 13 imobile private de la Stadionul Republican.

IRINA DURLEȘTEAN, fondatoarea Kangaroo - Squash & Padel Club: "Iaca atunci noi am văzut. Pentru exproprierea imobilelor noastre, chiar și afacerea cu o suprafață totală de 1490 de metri pătrați, într-un nivel. Suma - 11 milioane de lei. Dacă calculăm ne iese undeva 400 de euro/mp în centrul orașului."

Proprietarii constată că evaluatorul selectat de stat a stabilit o valoare de doar 15% din cea reală, de piață. O diferență majoră și greu de justificat. Și mai grav este că afacerea propriu-zisă, construită în 27 de ani de muncă, nu a fost evaluată deloc.

SERGIU DURLEȘTEAN, Kangaroo - Squash & Padel Club: "Americanii ne-au promis că va fi 1 la 1. Adică de banii pe care îi vom primi vom putea construi același lucru. Noi chiar am început să discutăm și să căutăm loc, iar când am întrebat la APP dacă ne ajută cu un alt loc, ca să vedem cât ne va costa să ne mutăm, ei ne-au spus că totul e foarte complicat. Ni se spunea că totul va fi ok, dar acum vedem că nu e ok."

La fel au pățit alți doi proprietari, care au afaceri la intersecția străzilor Ismail cu Mihail Kogălniceanu. Deși nu desfășoară acum activitate în cele două locații, folosesc imobilele ca depozit. Chiar și așa, suma propusă de evaluator pentru clădirile amplasate în centrul orașului este derizorie, spune reprezentantul proprietarilor.

VEACESLAV BURDILA, reprezentantul a doi proprietari expropriați: "Aici a fost evaluată la în jur de 400 mii lei proprietatea Oxanei Gonța și la un milion 100 mii lei proprietatea lui Victor Galeru. Ni se pare incorect, pentru că totul e prin comparație. Iar atunci când ai informația că în centrul orașului un loc de parcare de 25 mp, într-o clădire multietajată, costă 50 de mii de euro. Acolo pământul tot nu e proprietarului locului de parcare și se află într-o clădire închisă cu 2,5 metri înălțime. Acolo costă în jur de 2 mii de euro mp. Noi tot am fi de acord măcar cu doua mii de euro."

Un alt proprietar afectat de expropriere este Iuri Vakre. În 2003, el a cumpărat la licitație un teren de 2.117 metri pătrați pe fostul Stadion Republican. Pe acest teren a construit un restaurant, a amenajat două terenuri de tenis, cu vestiar și, ulterior, o stație de alimentare pentru mașini electrice. Antreprenorul spune că a investit sume considerabile și ani de muncă. După evaluare, statul intenționează să-i ofere aproximativ 10 milioane de lei drept despăgubire pentru teren și construcții. Vakre califică această sumă drept „mizeră”.

IURI VAKRE, antreprenor: "Aici, peste drum, este o casă, iar noi de acești bani nu cumpărăm nici apartament în casa respectivă. În cazul ăsta, compania ce face? Toată mobila pe care o are în interior trebuie să o arunce, pentru că nu ai cum să o vinzi. Trecem peste drum și nu putem cumpăra niciun apartament, dar chiar și dacă îl cumpărăm cu acești bani, îl dăm în chirie cu 700 de euro. În loc de peste 100 de mii de lei pe lună cât venit aduce compania, noi trebuie să primim doar 14 mii din chirie."

Potrivit raportului de evaluare întocmit de Alexandru Paladi, clădirea în care este amenajat restaurantul a fost evaluată la peste șase milioane de lei. Cele două terenuri de tenis ar valora trei milioane de lei, iar clădire în care este amplasat vestiarul - 1 milion 166 de mii de lei. Antreprenorul a calculat că, în total, urmează să primească doar 7 la sută din suma totală de șapte milioane de euro, alocată de guvernul american pentru despăgubire.

IURI VAKRE, antreprenor: "În contract e scris că ei sunt gata să adauge bani în cazul în care nu se ajung surse pentru răscumpărarea obiectelor care nu sunt ale statului. Adică partea americană este gată să mai dea bani ca oamenii să nu rămână nemulțumiți. - Și acum? – Dar acum ce? Ambasador nu avem."

Memorandumul semnat în 28 aprilie 2022 nu stabilește mecanismul de despăgubire și nici modul de evaluare a bunurilor din proprietatea privată, lăsând aceste decizii la discreția autorităților Republicii Moldova. În lipsa unor prevederi clare în document, statul a aplicat procedura de expropriere prevăzută de legislația internă.

Avocatul Andrian Cotună, reprezentantul intereselor antreprenorului Iuri Vakre, atenționează că evaluarea imobilelor a fost făcută cu încălcări și abateri.

ANDRIAN COTUNĂ, avocat: "A stabilit că restaurantul a suportat reparație capitală în 2022 și că starea acestuia este foarte bună. Tot evaluatorul a indicat că în cadrul restaurantului este utilaj, dotări de ultimă generație, totul este perfect și că restaurantul este utilizat în proporții de 85%. Pentru ca, în fiecare raport de evaluare, dumnealui să indice că, evaluarea nu include următoarele elemente: activitatea economică, inventarul, utilajele, componentele demontabile și profitul ratat. Ce face evaluatorul? Nu calculează conform legii exproprierii daunele cauzate în acest proces."

Situația antreprenorului este extrem de gravă, deoarece despăgubirea propusă este incomparabilă cu prejudiciul real. Avocatul său precizează că, în acest caz, au fost ignorate prevederile art. 15 din Legea cu privire la exproprierea pentru cauze de utilitate publică.

ANDRIAN COTUNĂ, avocat: "Codul Civil spune foarte clar, că este bunul principal și bunul accesoriu, iar bun accesoriu urmează soarta bunului principal. Respectiv, dacă noi avem restaurant care are valoare doar datorită utilajului atunci când tu expropriezi restaurantul ca construcție tu cauzezi expropriatului daune. Tu îl lipsești și de valoarea utilajului respectiv, dar îi cauzezi și venit ratat. Apare întrebarea: pentru statul american este oare corect ca până la urmă proprietatea cuiva să fie în sens direct furată? Nu poți să numești altfel această situație decât furt și jaf."

L-am contactat pe Alexandru Paladi, pentru a afla cum a făcut evaluarea imobilelor cu pricina, ce a stat la baza calculelor și cum răspunde criticilor din parte proprietarilor care urmează a fi deposedați de bunuri.

Alexandru Paladi ne-a mai explicat că beneficiar al exproprierii este Agenția Proprietății Publice, care nu i-a cerut să evalueze afacerile, dotările și echipamentul, nici să calculeze venitul ratat de proprietarii care desfășoară activități pe teritoriul fostului stadion. Singura sarcină a sa a fost evaluarea imobilelor. Asta chiar dacă art.15 din Legea privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică stabilește că despăgubirea trebuie să fie justă și să acopere integral prejudiciul cauzat prin expropriere. Mai mult, art.46 din Constituția Republicii Moldova prevede că exproprierea este permisă doar cu o despăgubire dreaptă și prealabilă.

În aceste condiții, întreprinzătorii au contestat evaluarea, iar Comisia de certificare a evaluatorilor a emis în adresa Agenției Geodezie, Cartografie și Cadastru un proces-verbal prin care constată nereguli serioase în rapoartele întocmite de Alexandru Paladi.

Potrivit membrilor comisiei, documentele elaborate de Eving Grup SRL conțin abateri de la cadrul legal și metodologia de evaluare, concluzii adoptate la 11 decembrie 2025. Comisia a stabilit că rapoartele includ date incomplete, folosesc documente emise ulterior evaluării și aplică metode nejustificate pentru calculul uzurii și valorii. Totodată, terenul și dreptul de folosință nu au fost evaluate, deși sunt esențiale în cazul exproprierii, iar chiria de piață și comparațiile utilizate nu sunt susținute de date verificabile, se arată în concluzia finală. Mai mult, Comisia spune că evaluarea nu stabilește valoarea despăgubirilor și subliniază că deficiențele constatate pot afecta corectitudinea sumelor oferite proprietarilor.

Am încercat să stabilim un interviu cu șeful Agenției Proprietății Publice, Roman Cojuhari, pentru a discuta despre aceste aspecte, însă funcționarul nu ne-a răspuns la numerele de telefon pe care le avea redacția Jurnal TV. Am mers și la sediul agenției, unde paza instituției ne-a spus că Roman Cojuhari încă nu este la serviciu și ne-a cerut să vorbim cu secretara din anticameră.

Ulterior, ni s-a cerut să lăsăm un număr de contact, la care am putea fi apelați de reprezentanții serviciului de comunicare al APP. La mai puțin de cinci minute, am fost contactați de Ghenadie Vasilache.

Interviul nu a mai fost organizat, sub pretextul că Roman Cojuhari ar fi extrem de ocupat. Totuși, la ședința din 28 ianuarie a Guvernului am reușit să-l abordăm pe directorul Agenției Proprietății Publice și i-am cerut o reacție la constatările Comisiei de certificare a evaluatorilor.

ROMAN COJUHARI, șeful Agenției Proprietății Publice: "Au fost constatate unele… nu știu dacă să le spun neconformități, Comisia e mai competentă să spună. Eu înțeleg că privații au contestat și în instanța de judecată prețul și deja instanța va examina și va spune dacă au fost făcute corect evaluările sau nu."

Am întrebat și de ce a fost cerută doar evaluarea imobilelor, nu și a afacerilor.

ROMAN COJUHARI, șeful Agenției Proprietății Publice: "- Eu nu aș spune că a fost efectuată doar evaluarea imobilelor, ori, după cu cunoașteți orice evaluare a unui imobil se face print rei metode: este metoda lichidării, metoda venitului despre care spuneți dumneavoastră, se examinează anume afacerea și prețul de piață. Din ce cunosc eu, au fost luate în calcul toate aceste caracteristici.

- Noi am vorbit cu evaluatorul și el ne-a spus că APP-ul a solicitat doar evaluarea imobilelor, iar el în alte domenii nu este expert și nu a putut să ne ofere un răspuns la întrebarea: de ce nu au fost făcută evaluarea integral și așa cum spune Legea, că trebuie să fie o despăgubire corectă.

- Noi nu am făcut o solicitare exacta. Precizările pe care le-a făcu APP-ul au fost strict în conformitate cu legea, ori noi avem acolo clădiri care dea lungul anilor au fost construite fără autorizație. În tocmai cum prevede legea, APP-ul a solicitat doar să fie evaluate clădirile care sunt înregistrate conform."

Așadar, după cum se vede, Roman Cojuhari se contrazice. Pe de o parte, afirmă că procesul de evaluare a fost complex și că au fost luate în calcul toate aspectele, însă, pe de altă parte, în aceeași discuție, recunoaște că a fost solicitată evaluarea doar a clădirilor înregistrate. Ulterior, funcționarul a sugerat că totul se va decide în instanțele de judecată.

ROMAN COJUHARI, șeful Agenției Proprietății Publice: "Aceste despăgubiri sunt acoperite de partea americană. Când au fost făcut memorandumul de înțelegere aceste chestii au fost luate în calcul, iar în cazul în care vor fi constatate creșteri de preț acestea vor fi acoperite de memorandum. – Care estre suma pe care a oferit-o partea americană pentru despăgubiri? – 7,5 milioane. Ea este cu rezervă și pentru astfel de cazuri, când vom avea procese în instanța de judecată."Într-un răspuns oficial pentru Jurnal TV că, Agenția Proprietății Publice menționează că, potrivit legislației, statul despăgubește doar bunurile recunoscute legal. Construcțiile ridicate fără autorizație sau cele neînregistrate în Registrul bunurilor imobile nu sunt considerate proprietate legală și nu oferă dreptul la despăgubiri.

Proprietarii și-au încercat norocul și la Comisia de stat de expropriere, cu o contraofertă argumentată. Și aici răspunsul a fost însă rece: apelați în instanța de judecată. Practic, statul a mutat problema din zona dialogului în cea a litigiului. Pentru autorități, este vorba doar de loturi de pământ, în timp ce pentru proprietari - o afacere funcțională, zeci de locuri de muncă, venituri lunare stabile, contracte, impozite plătite și efort fizic și moral. Evaluarea a ignorat toate aceste aspecte, inclusiv banii ratați și costul mutării.

IURI VAKRE, antreprenor: "- Mai mult, noi nu putem face nimic.

- Și chiar dacă atacați în judecată?

- Atacarea în judecată nu oprește decizia de expropriere a APP-ului. Dar noi nu înțelegem unde să ducem tot ce avem aici. Parcă avem imobil, dar parcă nici nu avem nimic. Statul singur calculează și îți dă atâția bani cât vrea și mai departe dacă nu-ți place te adresezi în judecată, așa ne-a spus Comisia de la APP. Acolo e scris: dacă nu sunteți de acord cu această decizie o puteți ataca în judecată în termen de 30 de zile, dar asta nu oprește executarea exproprierii."

Cum s-a ajuns în această situație umilitoare pentru antreprenori? Simplu. În 16 mai 2024, în Monitorul Oficial au fost publicate modificările la Legea privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Acestea au fost introduse la inițiativa Ministerului Justiției. Până atunci, statul putea prelua un bun doar după o hotărâre judecătorească definitivă, în cazul în care proprietarul contesta despăgubirea. Noile prevederi au schimbat însă regula. Decizia unei comisii guvernamentale capătă valoare de titlu executoriu și permite exproprierea imediată. Proprietarului îi rămâne dreptul de a contesta ulterior decizia în instanțele de judecată și, eventual, la CEDO, dar procedura de expropriere oricum are loc. Asta în timp ce procesul de judecată poate dura ani. Un alt amendament prevede că despăgubirea pentru expropriere va fi stabilită în baza unei evaluări independente.

IGOR CHIRIAC, vicepreședintele Comisiei juridice, numiri și imunități: "Au fost discuții ample pe această lege, inclusiv păreri diferite, dar atunci s-a explicat și în continuare cred că este ca atunci când are loc exproprierea, statul trebuie să aibă anumite pârghii ca să poate intra în proprietatea acelor bunuri care sunt necesare pentru utilitatea publică. S-a preluat inclusiv practica altor țări. M-am uitat în nota informativă și am văzut că atunci s-a discutat despre practica României."

Potrivit vicepreședintelui Comisiei juridice, numiri și imunități, Igor Chiriac, în momentul discutării modificărilor la lege nu a fost invocat cazul fostului Stadion Republican. La bază au stat proiecte de construcție a drumurilor și linia electrică Vulcănești–Chișinău.

IGOR CHIRIAC, vicepreședintele Comisiei juridice, numiri și imunități: "Ea a fost posibilă de construit după ce au fost expropriați anumiți proprietari de terenuri. Îmi amintesc că și la acel moment erau discuții. Când faci un proiect necesar țării sunt necesare și anumite implicări și exproprieri ca să poți face acest lucru."

Deputatul explică necesitatea noilor prevederi prin procedurile greoaie de până acum, care împovărau procesul. Contractele de finanțare, semnate cu BERD și alte bănci internaționale, intrau rapid în blocaj. Proiectele de infrastructură ajungeau obiect de litigiu. Procesele durau ani buni. Implementarea stagna. În acest timp, statul pierdea bani, timp și credibilitate. Dosarele circulau prin judecătorii, lucrările stagnau, investitorii așteptau, iar costurile creșteau. În fond, mecanismele juridice de la acea vreme sabotau proiectele publice, spune Chiriac.

IGOR CHIRIAC, vicepreședintele Comisiei juridice, numiri și imunități: "În situația în care există anumite litigii proprietarul își ia suma de bani care a fost stabilită în urma evaluării și are dreptul să meargă în instanța de judecată pentru a demonstra că bunul său care a fost expropriat valorează mai mult. Dacă există o hotărâre de judecată care constată că el a primit un preț mai mic, iar bunul său costă mai mult, el primește diferența de preț."

Instanța de judecată urmează să pătrundă în miezul exproprierii. Ea nu analizează intențiile, ci legalitatea acțiunilor și deciziei statului. Judecătorii verifică dacă utilitatea publică invocată este reală și justificată, analizează dacă autoritatea a respectat toți pașii prevăzuți de lege, examinează modul în care a fost făcută evaluarea bunului și, cel mai important, stabilește dacă despăgubirea oferită proprietarului este justă și oferită înainte de pierderea dreptului la proprietate. Acest proces nu este rapid. Judecarea în fond poate dura între unu și doi ani. Urmează apelul și, eventual, recursul, care adaugă alți ani de litigiu.

I-am transmis o solicitare Ambasadei Statelor Unite ale Americii la Chișinău, prin care am solicitat clarificări asupra mai multor aspecte sensibile din procesul de expropriere. De asemenea, am dorit să aflăm cum califică reprezentanța diplomatică mecanismul moldovenesc de expropriere. Întrebările au vizat volumul despăgubirilor, metodologia de evaluare și respectarea dreptului la proprietate. După trei săptămâni de la expedierea solicitării, răspunsul încă nu a venit.

CALIN JUCOVSCHI: "De exemplu, în Statele Unite, exproprierea se face prin mecanismul „eminent domain” și este reglementată strict. Statul poate prelua o proprietate doar pentru interes public și numai cu despăgubire corectă, stabilită la valoarea reală a piaței. Legea americană prevede că despăgubirea include nu doar terenul și clădirea, ci și afacerea funcțională, echipamentul, venitul ratat și costurile de relocare. Dacă proprietarul nu este de acord cu suma oferită, instanța de judecată decide valoarea despăgubirii înainte de expropriere. Statul nu poate prelua bunul până când nu există un acord sau o hotărâre judecătorească definitivă."

Agenția Proprietății Publice a transferat deja despăgubirile în conturile proprietarilor, însă aceștia au contestat valoarea stabilită. Până acum, judecătorii nu au fixat data examinării cauzei. Nu a fost stabilit nici termenul de judecată în dosarul privind licitația de selectare a evaluatorului, contestată încă din luna septembrie. De acum încolo, totul depinde numai de magistrați. Ei vor decide dacă despăgubirile sunt corecte și dacă evaluările au avut loc în corespundere cu prevederile legislației. Când va fi emisă însă o hotărâre, nimeni nu poate ști. Între timp, exproprierea se produce, iar oamenii se aleg doar cu pierderile.